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热点二线楼市正迎来黄金时代下半年整体或调整

发布时间:2020-03-04 06:19:33 阅读: 来源:气动阀厂家

热点二线楼市上演做多行情 “黄金二线”崛起?

近来以上海为代表的并未受到去库存政策“恩惠”的一线城市房价出现了明显上涨而今正在向部分二线城市蔓延但是仅仅是部分二线城市本专题暂且称之为“黄金二线”这些城市去库存压力较小在信贷放量、政策推动下自去年下半年以来房价已明显上涨。

不过仅仅靠一线和部分二线城市的楼市火爆可能难以提振全国楼市。而且调控出现了难题一线城市的房价普遍非常高决策层并不希望吹大这些城市的泡沫但这些城市房价却快速上涨。而三四线城市面临的去库存压力仍难化解。

正如本专题中记者观察所指出的房地产去库存不能简单靠购房补贴等短期政策维系需要一套系统性的长远政策推动城镇化建设、培育地方有竞争力的产业增加公共服务投入以吸引人口流入这才是根本之道。

导读

包括南京、杭州、佛山、厦门、合肥等在内一批位于核心经济圈的二线城市似乎正在迎来他们楼市的“黄金时代”;与此同时楼市出现了分化中的分化即二线城市阵营内部的分化一些城市将沦为“垃圾二线”。

伴随深圳、上海一线楼市的疯狂部分二线楼市也已在涨价通道中奔跑。

直接原因是包括非限购城市首付下调至20%契税、营业税减免等在内的高强度去库存政策不断推出在二三线城市的反应更为显著。

诸多业内人士及开发商分析利好政策让市场“统一吃药”的结果激发了热点二线城市的做多热情推动这些城市房价的上涨甚至可能大涨。

包括南京、杭州、佛山、厦门、合肥等在内一批位于核心经济圈的二线城市似乎正在迎来他们楼市的“黄金时代”;与此同时楼市出现了分化中的分化即二线城市阵营内部的分化一些城市将沦为“垃圾二线”。

对比政策出台的坚定和大手笔众多的房地产从业者在政策驱动中惶惶然前行。笼罩在房地产业内人士心头的一个疑问是这一轮政策放松带来的效果会否持续?它将是中国经济刺激房地产消费“最后的晚餐”吗?

南京领头的楼市“黄金二线”

刚出台不久的契税、营业税减免政策在第一太平戴维斯中国区市场研究部主管简可看来其带来的市场反应或多体现于二线城市。

2015年中至今二线城市表现最亮眼的非南京莫属。

2015年南京全年商品住宅成交量1278.7万平方米成交金额达到1934亿元均创下历史新高超过了一线城市中的广州。

成交火爆推动南京楼市价格连续20个月环比上涨中指院百城价格指数数据显示2016年1月南京新房均价已涨至15036元/平方米环比上涨1.88%同比上涨8.9%在二线城市中仅次于厦门的22445元/平方米。

21世纪经济报道了解到目前南京市场多个项目已在提价其中有河西地块楼板价突破4万元/平方米的刺激因素。

另一个二线城市(就经济实力而言)样本佛山1月均价8800元/平方米环比上涨0.84%同比上涨2.17%。

春节后佛山多个项目酝酿涨价。继恒大2月18日拿下广佛交界地王后该地块周边及广佛交界各大项目纷纷调价每平米涨价1000-3000元不等。

据佛山中原公布的数据显示上周(2.15-2.21)佛山全市一手住宅成交1418套成交面积达15.23万平方米成交均价为8198元/平米环比上涨8%。

1月份其他二线城市房价同比上涨超过10%的还有武汉、东莞、合肥等地。

与此同时二线城市内部却出现了明显的分化百城价格数据显示1月份福州、长沙、重庆、成都、沈阳新房均价环比、同比都是下跌状态。其中福州环比下跌1.89%同比更下跌11.72%。

经济学家马光远指出2016年全年房地产政策将维持宽松刺激以南京、合肥、苏州、杭州、厦门、三亚等为代表的重点二线城市房价大涨的概率极大。同时福州、郑州、成都、温州、天津等城市并不具备大涨的条件。

一家在全国布局广泛的大型房企内部人士更对21世纪经济报道透露其公司内部已经决定逐渐退出部分二三线城市尤其是那些“会下大雪”的地方如东北三省和内蒙的大部分城市。在这些区域只是“存地去化存量销售”。

马光远认为2016年房价分化的走势会持续由于负利率和人民币贬值的影响一线城市和热点城市仍然是财富保值的重要手段这些地方的房价至少还有10%的涨幅。

信贷泡沫的溢出效应

面对2015年深圳暴涨、2016年开年的这一波一线二线共振的疯狂行情几乎所有的参与方都没有预料到他们也都在思考背后的驱动力是什么?

在众多房地产业内人士看来这一波上涨行情与一系列楼市去库存政策有关其中最重要的是货币和信贷因素。

李迅雷指出在2011年之前中国房价上涨是人口驱动2000-2011年存款利率从2.25%提高到了2.75%同时存准率则从8%大幅攀升至18.5%。从货币政策的大方向看这10年是收紧的。但货币政策的不断收紧却未能阻止房价的飙升这10年全国平均房价上涨4倍左右可见这一时期的上涨主要是人口红利所致。

而到2011年之后房价更多体现为货币现象自2009年开始广义货币M2规模超常增长超过美日成为全球最大。2010-2015年5年间货币政策总体趋于宽松。如2010年的一年期利率为2.75%存准率为18.5%到2015年末利率降至1.5%存准率降至17%。

但统计数据显示2010年年末至2015年11月一线城市房价累计上涨45.53%深圳上涨77.2%。二线城市的涨幅仅为10.73%三、四线城市房价同比则不断递减这5年整体房价涨幅远远低于此前的10年。

其中2015年分别有5次降息和降准故房价表现大大好于2014年。深圳楼市的疯狂激增的信贷也是重要推动因素。深圳银行界人士预计2015年深圳住房贷款余额超过了6000亿填平了深圳几乎所有区域的房价洼地。

2016年1月货币和信贷刺激继续。根据央行发布的数据当月人民币贷款增加2.51万亿元规模创单月历史新高。其中住户部门贷款增加6075亿元中长期贷款部分增加4783亿元。这意味着即便不算房地产开发贷款1月新增贷款中也有相当部分流入了房地产领域。

与此同时伴随深圳市场风险的上升信贷泡沫开始溢出来到了上海、南京等地以及一线城市周边如北京附近的燕郊、深圳附近的东莞、惠州。

平安证券银行业研究团队(以下简称“平安证券”)研究指出2月信贷仍可能一定程度上延续1月的强劲增长但规模会有所收敛。

另一方面客观来看部分二线城市确实也存在价值的上涨空间。

以南京为例2015年南京产业结构中第三产业占据57%比重位列国内第五仅次于北上广深。

从楼市基本面来看2015年南京楼市库存、供求比均大幅回落年底消化周期降至3.8个月是全国去化压力最轻城市;2015年南京市房地产投资同比增长27%新开工面积同比大增32%在全国商品房投资滞涨、新开工面积回落的大环境下很罕见。

易居中国联席总裁丁祖昱指出一方面受规划利好带动另一方面受2015年土地价格快速上升影响南京楼市走向依旧看好二线城市领头羊地位不可动摇2016年房价还会继续攀升。

下半年楼市整体或调整

今年年中之后影响房价的最大因素信贷可能将出现紧缩。华融证券的调研显示1月贷款的大幅超预期也意味着只是原本“3322”的贷款投放向“4321”偏移(指“3322”和“4321”均是指季度投放占比)。市场人士预期虽然央行今年未给予具体贷款额度但银行已上报的2016年全年的信贷计划应在央行的“合意”范围之内全年的贷款额度可能略超市场预期但并不会很多。

中原地产首席分析师张大伟指出这么多年其实买房主要看信贷价格从资金成本看4.16是个黄金利率点信贷价格下调的空间越来越小即使在1月天量信贷的释放下实际进入房地产的比例依然不高在美元走强的大趋势下多大的资金量才能支撑房地产市场继续爆发?如果在下半年控制了资金量对市场很可能出现负面影响。

这颇像是2009年的重演。从2009年的信贷节奏可以看到在上半年天量放水后下半年明显萎缩最终导致了整体市场的调整。

另外影响房价的一大因素是供求关系的变化。目前多个城市实际上已经出现了需求透支。以深圳为例在2011-2014年深圳每年的成交面积在400多万平方米2012年甚至低至366.74万平方米。但在2015年深圳的成交面积从2014年的403.06万平方米陡涨至665.89万平方米涨幅高达65.2%。深圳中原分析师王飞指出深圳楼市2015年已透支大量需求。

丁祖昱认为另一热点城市南京需求面也有出现变化的可能在近两年成交量快速放大之后再加上房价的快速上升下半年或许会出现需求断层现象。

江苏省房协房地产研究所所长李智也认为南京今年“卖房”有量缩压力。从2015-2016年看南京楼市由快速增长转入中慢速增长“拐点可能出现在2016年第二季度”。

马光远表示今年中国房地产的主题仍然是“去库存”而不是“涨价”这一点开发商一定要清醒。最清醒的开发商一定是在一线城市涨价而在二线城市稳住在三四线利用政策红利加速消灭库存。

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